标题：房产交付环节官司多

  2009年，北京市房地产交易量激增，商品房预售、销售纠纷案件也随之呈递增趋势。北京市第二中级人民法院对审理的商品房买卖合同纠纷案分析后发现，其中相当大一部分纠纷发生在房屋交付环节。

  据介绍，司法实践中，产生在房屋交付环节的诉讼包括两种情况，一种是开发商未能在合同约定的期限内交房，购房人起诉要求开发商交付房屋、支付违约金或赔偿损失，诉求一般可以得到法院支持，购房人胜诉率较高。

  另一种情况是开发商在合同约定的期限内向购房人交付房屋，但购房人认为房屋并不符合交付条件，因此提起诉讼。这种情况，双方争议的焦点集中在购房人是否有权拒收房屋，由于购房人取证意识不强，同时合同中关于房屋交付条件的约定通常比较简单，购房人的胜诉率相对不高。

  ■案例

  2007年10月，蔡某与北京一家房地产公司签订商品房预售合同，合同约定蔡某购买精装修商品房一套，房地产公司于2008年12月交付房屋。合同签订后，蔡某支付了购房款。2008年12月，蔡某委托收房人查验收房，发现“客厅暖气片掉漆”等65项问题，遂将上述问题写入房屋维修单，并写明“有质量问题，不收房”。房地产公司于2009年4月将涉案房屋修复完毕，蔡某于2009年6月与其办理了房屋交接手续。同月，蔡某诉至法院，以房地产公司未按合同约定交房已构成迟延交付为由，要求房地产公司继续履行合同，同时支付延期交房违约金3万余元。

  房地产公司辩称：涉案房屋已具备交付条件，并向蔡某发出了收楼通知书，蔡某因自身原因拖延收楼，对此，公司不应承担任何违约责任。蔡某已实际入住涉案房屋，已经与公司履行完收楼手续。

  一审法院经审理作出房地产公司赔偿蔡某6000元的判决，蔡某不服，上诉到北京二中院。北京二中院最终驳回了蔡某上诉并维持原判。

  ■法官说法

  此案中存在的问题是：在合同约定交付条件之外，合同又明确约定此类问题应该由双方通过维修解决。因此，该案中购房人以开发商未符合合同约定的商品房交付条件为由，要求开发商继续履行合同并支付违约金的诉讼请求缺乏依据，法院没有支持。面对此类问题，购房人应起诉要求开发商采取补救措施修复质量问题，并对由维修形成的损失承担赔偿责任。该案中，蔡某经法院释明追加了此项诉讼请求，得到了法院的支持。

  此类房屋纠纷案件具有一定代表性，其原因在于合同中关于房屋交付条件的约定较为简单，往往仅约定了具备竣工验收备案表、面积实测报告书等基本的交付条件，而对于其他不影响房屋正常使用的质量问题，合同中往往约定通过收房后维修的方式解决。在目前房地产卖方市场的大环境下，开发商在交易过程中仍占据强势地位，购房者与开发商之间对于房屋交付条件的协商余地较小。尤其对于“精装修”商品房而言，合同中关于装修、装饰标准的约定较为笼统，而关于相关标准的规范性文件也有待于进一步完善，这加大了人民法院审理此类案件的难度。

  ■法官提醒

  1.提高取证意识。购房者在验房、收房过程中应当注意取证。如遇开发商延期交付房屋，购房者应注意保留相关证据，如收房通知书及邮寄单等。在与开发商工作人员共同验房时，对于房屋存在问题应及时在验房单中列明，并经双方签字确认。对于争议的事项，可采取对房屋现状拍照、摄像的方式取得视听资料，对于可能会影响房屋正常使用的重大质量问题，必要时可聘请有资质的工程质量鉴定机构进行鉴定，以作为在日后与开发商协商或诉讼过程中的证据。

  2.以合同约定为依据维护权益。购房者应当仔细阅读合同条款，尤其对于房屋交付条件的约定，在合同有约定而开发商未按约定履行房屋交付条件或房屋存在的质量问题严重到足以影响正常使用的情况下，购房人有权拒收房屋并主张损失。而在房屋仅存在质量瑕疵可通过维修解决尚不足以影响正常使用的情况下，切忌意气用事轻易拒绝收房，应当按照合同的约定解决。否则，不仅于自身权益无益，甚至还可能承担受领迟延的不利后果。

  3.诉讼请求准确适当。购房人在权益受损的情况下，应通过法律途径解决。在起诉时对诉讼请求应注意区分开发商的延期交房责任与维修责任，并根据合同约定和房屋质量的实际情况选择诉讼请求；同时，根据我国合同法的规定，开发商违约时，购房人可在支付违约金与赔偿损失之间择其一向开发商主张权利，购房人可从中选择更有利于自身的诉讼请求。

  4.正确对待验房公司。目前一些购房者在验房、收房环节委托验房公司进行，验房公司的出现弥补了普通购房人在建筑专业知识上的不足，对于维护购房人权益，促进房地产业健康发展有一定益处。需要提醒广大购房人的是，验房行业还未纳入我国质检体系，缺乏相应的行业标准，目前在工商部门注册的验房公司多为房地产检测咨询服务公司，购房人在委托过程中应当注意审核验房公司的营业范围。同时，从法律层面讲，验房公司出具的检测报告属于咨询报告性质，在诉讼中与司法鉴定单位出具的鉴定报告具有重大区别。